Verhuizen naar een nieuwbouw woning - VerhuisAdvies.nl

U kiest voor een nieuwbouwwoning 


Plattegrond van een nieuwbouwwijk

Zelf bouwen of uit projectontwikkeling

De op de vorige pagina genoemde voor- en en nadelen voor een nieuwbouwwoning dan wel bestaande woning kunnen u wellicht enigszins beÔnvloeden in uw keuze voor een nieuwbouwwoning. Ervan uitgaande dat u kiest voor een nieuwbouwwoning heeft u de keuze uit een tweetal opties: Zelf een huis (laten) bouwen op eigen grond of een woning uit een nieuwbouwproject kopen. Als u zelf alles regelt, komt u voor een veelvoud aan vraagstukken te staan. Hoe kom ik aan (schaarse) bouwgrond, welke aannemer levert de beste prijs- / kwaliteitsverhouding en met welke hobbels krijg ik te maken in het vergunningentraject?

 

Wat u hiervoor terug krijgt is het gevoel dat u echt uw “eigen huis” heeft laten bouwen en dat het zo veel mogelijk maatwerk is geworden. Bij een nieuwbouwproject worden vrijwel alle problemen u uit handen genomen door de projectontwikkelaar en de aannemer. Hiertegenover staat dat u ook weinig inspraak heeft in het bouwtraject.
 

Aantrekkelijke hypotheekrente
Een volgende stap is het vinden van de meest passende hypotheek. Bij een nieuw te bouwen huis wordt vaak een zeer scherpe rente aangeboden. Enerzijds zijn er een aantal geldverstrekkers die voor alle nieuwbouwwoningen extra lage rentetarieven bieden. Anderzijds zijn er financiŽle instellingen die voor specifieke bouwprojecten aantrekkelijke aanbiedingen doen.
 

Overeenkomsten
In geval van een nieuwbouwproject krijgt u onder andere te maken met de volgende overeenkomsten.

 

Reserveringsovereenkomst
Een reserveringsovereenkomst is een soort voorovereenkomst waarin beperkte informatie over de woning is opgenomen, zoals het bouwnummer en de prijs. Belangrijke informatie, bijvoorbeeld over de start en de duur van de bouw en de garanties, ontbreekt echter meestal in dit soort overeenkomsten. En daarin schuilt het grootste gevaar: met het tekenen van een reserveringsovereenkomst verplicht u zich namelijk op voorhand tot het tekenen van een koop-/aannemingsovereenkomst waarvan u de inhoud niet kent. U loopt daarmee het risico dat de projectontwikkelaar straks een overeenkomst gebruikt waarin u zich niet kunt vinden. U bent dus met handen en voeten gebonden terwijl de verkoper nog mogelijkheden heeft om onder de overeenkomst uit te komen. Wij raden daarom het tekenen van reserveringsovereenkomsten af. Als u toch een dergelijke overeenkomst tekent, weet dan dat liefst vanaf dat moment al de dekking van levens- en betalingsbeschermings -verzekeringen ingaat. U bent immers een onherroepelijke overeenkomst aangegaan.

Koop- / aannemingsovereenkomst
Met deze overeenkomst koopt u een perceel bouwgrond en geeft u de aannemer opdracht om een woning daarop te bouwen. Belangrijke zaken die hierin worden vastgelegd zijn onder andere de overeengekomen prijzen, aanvang van de bouw en opleveringsdatum, garanties en vervalmomenten van de bouwtermijnen. Voor dergelijke overeenkomsten zijn door diverse instanties juridisch waterdichte modellen ontwikkeld.
 

Transportakte
De definitieve eigendomsoverdracht van grond met woning vindt plaats via de notaris door middel van een transportakte.
 

Garantie
Kies bij nieuwbouw zoveel mogelijk voor een woning met GIW-garantie. Deze wordt afgegeven door het Garantie Instituut Woningbouw te Rotterdam. De GIW-garantie zorgt ervoor dat de woning aan bepaalde eisen voldoet en dat de woning tegen zo laag mogelijke extra kosten wordt afgebouwd als de bouwer failliet gaat. U heeft met GIW-garantie namelijk standaard 6 jaar garantie op uw nieuwbouwwoning en voor ernstige gebreken zelfs 10 jaar. De garantie gaat 3 maanden na oplevering in. Met een beroep op de GIW-garantie kunt u vaak lang juridisch touwtrekken voorkomen. Een aannemer is namelijk verplicht binnen de garantietermijn gebreken te herstellen (denk bijvoorbeeld aan stucwerk dat loslaat). Tevens is een bouwondernemer bij GIW-garantie verplicht u de 5% regeling aan te bieden. Deze regeling houdt in dat u bij oplevering van de woning 5% van de aanneemsom (=de helft van de laatste betalingstermijn van de aanneemsom) in een depot bij de notaris stort. De notaris keert dit bedrag pas uit aan de bouwondernemer als de bij oplevering geconstateerde gebreken zijn verholpen.
 

Wie betaalt de aankoopkosten?
Een belangrijk verschil tussen de aankoop van een bestaande of nieuw te bouwen woning is te vinden in de bijkomende kosten. Bestaande woningen worden aangeboden onder de conditie “kosten koper” (k.k.). Dit houdt in dat de kosten van aankoop (onder andere overdrachtsbelasting en kosten transportakte) voor rekening van de koper komen boven de overeengekomen prijs van de woning. Bij nieuwbouw geldt veelal “vrij op naam” (v.o.n.). In dat geval is de prijs van de woning inclusief de aankoopkosten (onder andere BTW en kosten transportakte).
 

Meer- en minderwerk
Meer- en minderwerk zijn meer respectievelijk minder werkzaamheden dan in het bestek of in de technische omschrijving zijn opgenomen. Meestal rekent de bouwer flinke prijzen voor het meerwerk, omdat u aan hem bent gebonden en hij dus geen concurrentie heeft te vrezen. Uw korting voor minderwerk is door de bank genomen te laag. Ons advies: bepaal goed wat u wel en niet later kunt (laten) doen. Maak zo min mogelijk gebruik van de meer- en minderwerk regelingen. Zet afspraken met de bouwer altijd op papier.
 

Controle gedurende de bouw
Als de bouw van uw nieuwe huis eenmaal begonnen is, neemt u waarschijnlijk zelf regelmatig een kijkje. Als leek kunt u bouwfouten gemakkelijk over het hoofd zien of twijfels hebben over het bouwproces. Achteraf herstellen is vaak duur en soms zelfs niet meer mogelijk. Het is daarom verstandig om tijdens de bouw een controle uit te laten voeren, zodat u meer zekerheid hebt dat de bouw volgens afspraak verloopt. Een controle tijdens de bouw is een visuele inspectie. De bouwkundige inspecteert elk onderdeel van het huis in aanbouw. De controle heeft als voornaamste doel dreigende fouten tijdig te signaleren. Het is dan ook verstandig tijdens de controle de verkoopbrochure, de technische omschrijving en de bouwtekeningen van uw nieuwe woning mee te nemen naar de bouwplaats. De bouwkundig adviseur kan deze stukken er desgewenst op na slaan. De bouwkundige noteert zijn bevindingen in het keuringsrapport en neemt zijn bevindingen met u door. Geschikte momenten voor een controle tijdens de bouw zijn:

 

als men met de bouw van de eerste verdieping gaat beginnen;

als het skelet van de woning staat en de dakplaten erop zitten of worden gelegd;

als de woning wind- en waterdicht is, d.w.z. het dak is gereed en ramen en deuren zijn geplaatst.

 

Natuurlijk kan er ook worden gecontroleerd als de bouwer een door u gesignaleerd probleem niet serieus neemt. U dient de bouwer overigens altijd vooraf toestemming te vragen voor de bouwcontrole. Tijdens de controle kunnen er diverse zaken aan het licht komen. In veel gevallen kunt u er zelf op toezien dat deze naar behoren worden verholpen. Bij ernstige zaken of constructiefouten en bij twijfel over het goed functioneren van de bouwer kan een vervolgcontrole raadzaam zijn. De bouwkundige zal aangeven of hij dit nodig acht. Vaak organiseren kopers in nieuwbouwprojecten zich in een kopersvereniging. Leden van zo'n kopersvereniging kunnen een collectieve controle tijdens de bouw laten uitvoeren. Daarbij worden de woningen steekproefsgewijs gecontroleerd. Dat gebeurt bij voorkeur bij woningen die in verschillende bouwfasen verkeren. Op die manier krijgt u een goed beeld van de kwaliteit van het bouwproject en eventuele bij herhaling gemaakte (“structurele”) fouten.
 

Kopersvereniging
Steeds vaker komt het voor dat (aanstaande) bewoners van een nieuwbouwcomplex of bewoners van een bestaand huizencomplex contact met elkaar opnemen. Bij nieuwbouw zoekt men soms al in een zeer vroeg stadium contact. De aanleiding daartoe kan een gemeenschappelijk probleem zijn, maar vaak heeft men behoefte aan uitwisseling van informatie. Samenwerking is de eerste stap op weg naar een effectieve belangenbehartiging. Een kopersvereniging is hiervoor een uitstekende organisatievorm.
 

Opleveringskeuring

Als het huis klaar is, wordt u door de bouwondernemer uitgenodigd voor de oplevering. Normaal gesproken krijgt u op die dag ook de sleutels van het huis. De oplevering is een belangrijk moment. Alle (visuele) tekortkomingen aan de woning moeten dan worden genoteerd. Het is daarom verstandig een onafhankelijke en deskundige bouwkundige voor de oplevering in te schakelen. Hij noteert alle tijdens de keuring geconstateerde gebreken in een keuringsrapport en zal er zo veel mogelijk op toe zien dat de tekortkomingen uit zijn keuringsrapport worden overgenomen in het “proces-verbaal van oplevering” (de lijst die de bouwer bijhoudt tijdens de keuring). Op het proces-verbaal van oplevering zet u uiteindelijk beide uw handtekening. De ondernemer is als aanbieder van de woning verplicht de tekortkomingen te verhelpen. Dat nieuwbouwhuizen helaas vaak niet vlekkeloos worden opgeleverd, blijkt wel uit het feit dat zelfstandig bouwkundigen gemiddeld zo'n 28 gebreken aantreffen.

Let op bij een vooroplevering. Een vooroplevering kan worden gezien als een soort generale repetitie voor de officiŽle oplevering. U krijgt alvast de gelegenheid de woning te bekijken en punten door te geven die volgens u niet correct zijn. Omdat het nog geen officiŽle oplevering is, hoeft de bouwer nog niets met deze punten te doen.

Wij raden u af deze lijst met tekortkomingen te ondertekenen. Het is namelijk mogelijk dat er bij de laatste (herstel)werkzaamheden in de woning nog nieuwe gebreken ontstaan.

oplevering van de nieuwe woning

 

Het kan voorkomen dat tijdens de oplevering de woning nog niet geheel voor bewoning gereed is. In die gevallen kan de bouwkundige voorstellen een sleutelverklaring te tekenen. Een sleutelverklaring houdt in dat de toekomstige eigenaar al wel de sleutels ontvangt, maar dat het overhandigen van de sleutel niet te beschouwen is als daadwerkelijke oplevering. Dit houdt in dat de toekomstige eigenaar al wel toestemming van de ondernemer krijgt de woning in gebruik te nemen, maar dat de woning voor risico van de ondernemer blijft tot op de dag waarop de woning daadwerkelijk geheel voor bewoning gereed wordt opgeleverd.